４．３つの住宅ローン商品の特徴

住宅ローン商品は
"変動金利"
"固定金利選択型金利"
"固定金利"
の3つしかないとお伝えしたのですが、
今回は、それらの特徴について
お伝えしていきたいと思います。



まずは、"変動金利"からです。

この商品は、金利が安いという
メリットを持っていますが、
貸出金利が市場の動向に
左右されてしまうことから、
将来の金利が分からないですし、
最終的に返済する総額も全く
予想出来ないというものです。




ですから、自己資金が多く
借入金額が少ない方だったり、
もし金利が上がりそうになった時には、
まとまったお金を返済出来るような
経済的余力がある人にとっては、
とっても有利な商品となっています。

しかし、自己資金が少なく、借入金額も多い、
また貯金が苦手だという方には、
あまりオススメ出来る商品では
ありません。


では、その理由となる特徴について
詳しくお伝えします。




変動金利の商品は半年ごとに
金利を見直すのですが、
仮に半年後に金利が上がったからと言っても、
返済額がそれに連動して上がる
というものではなく、
返済額自体は5年間変わらず、
その内訳が変わります。
元金と利息の割合ですね。


例えば、返済額が70,000円だとしたら、
元金が45,000円、利息が25,000円だったのが、
元金が35,000円、利息が35,000円になる
といった感じです。




ですから実質上は、
5年間返済は固定されるのですが、
その間で金利が上がってしまった場合には、
利息の割合が増え元金の減りが遅くなって
しまうということですね。

また、5年後金利が上昇している場合、
返済額は上がるようになるのですが、
現在の支払いの1.25倍以上にはならないという
制限があります。

例えば、現在の返済が70,000円だとしたら、
どれだけ金利が上がったとしても
87,500円以上の返済額には
ならないということです。




とはいえ、
金利が上がってしまった場合でも、
急に返済がキツくなることはないものの、
元金が全然減らないという状況を
招くわけですから、徐々に徐々に
住宅ローンに苦しめられていくようになるので、
その点をご理解いただいた上で選んで
いただければと思います。







続いては"固定金利選択型金利"に
ついてお伝えします。
これは、固定という単語が入っているため、
固定金利の仲間のように感じますが、
実際のところは変動金利の仲間です。

銀行に行ったことがある方なら、
3年固定、5年固定、10年固定といった
住宅ローン商品をお聞きしたことがあると
思いますが、地方銀行の主力商品となるのが、
この固定金利選択型金利です。

金利設定や金利の固定期間は各銀行に
よって様々ですが、固定期間が短ければ
短いほど金利が安いのが特徴になります。






この商品は、当初固定期間だけは
低い金利が設定されているし、
返済が変わらず安心ですが、期間が満了し、
再度同じ住宅ローンを選ぼうとした場合、
商品の性質上、貸出金利が上昇します。
（よほど現在より景気が落ち込んでいる
場合なら上がらないかもしれませんが・・・）


あるいは、銀行によっては、
当初の固定期間が終了すると必然的に
変動金利に切り替わるところもあるので、
この固定金利選択型金利を選ぶ場合には、
こういったことも理解した上で選ぶべきです。




なにより、この商品を選ぶ上で
気を付けなければいけない点は、
先程の変動金利と違って、
返済額の上限ルールがない点です。
つまり、一気に返済負担が上がって
しまうかもしれないということ。




やはりこの商品も、自己資金が多く
借入金額が少ない方だったり、
着実に貯金をすることが出来、
もし金利が上ってしまった時には、
ある程度まとまったお金を返済出来るような
経済的余力がある人じゃなければ、
安易にオススメ出来るものではないんですよね。

期間満了時に、借り換えという選択肢もあり、
それを提案する住宅会社もありますが、
これもよく考えるべきです。




なぜなら、銀行で住宅ローンを組む場合、
必ず団体信用生命保険という生命保険に
加入させられるのですが、
もし固定期間満了時において
体調面に難が出てしまっている場合には、
この保険に加入出来なくなり、
そうなれば借り換えが
出来なくなってしまうからです。
以上が、固定金利選択型金利の特徴です。







では最後に、"固定金利"についてお伝えします。
固定金利は、その名の通りずっと金利が固定
され、一生涯返済額が変わらないという特徴
を持っています。


つまり安心であるということが言えるのですが、
その反面、先程の変動金利や
固定金利選択型金利に比べると、
貸出金利が高いと言うデメリットを持っています。

また、変動金利や固定金利選択型金利に比べると、
住宅ローンを借りるための初期費用も
余分にかかってしまう部分もあるという
デメリットを持っています。




ですから、金利が高いことから返済額を
基準に借入れする金額を決めるとしたら、
予算は変動や固定金利選択に比べると
少なくなってしまうし、
その上、初期費用が余分にかかることから、
さらに土地や家に費やせる予算が
減ってしまうことになります。


また、この"固定金利"の代表的商品には
住宅金融支援機構が取り扱う『フラット35』が
ありますが、この商品を選ぼうとした場合には、
商品の性質上、つなぎ融資の手数料と金利という
余分な費用がさらにかかってくることになります。




フラット35の貸出金利の中には、
銀行のように団体信用生命保険料が
含まれていないタイプもあるため、
その保険料を別途で支払うようになるので、
その費用も初期費用やランニングコストとして
予算計上しておくことも大切なこととなります。







いかがですか？
3つの商品の特徴をお伝えしてきましたが、
それぞれの商品がメリットもデメリットも
備え持っていることをご理解いただけたと思います。




これらの特徴を踏まえつつ、
自分に合った住宅ローン選びをすることが、
『資金計画』では大切なこととなってきます。






目先の金利の安さで選ぶのも危険ですし、
また住宅ローンは、支払い終わってみるまで、
どれが得でどれが損だということが
分からないものですから、
損得勘定で選ばないようにも注意し
ていただければと思います。