親の土地に家を建てる時の注意点とは？　No.2

3月後半に入り、
4月から始まる新年度に向け、
色々と準備している時期ではないでしょうか。

我が家はまだ幼稚園入学を控えていて
道具の準備や名前付けなどが
まだ残っている状況で、
そろそろやり始めないとなと
思っております汗。

新生活に向けての希望や
楽しみを胸に前向きな気持ちで
進みたいですね。



さて、今回は前回の続きの【 親の土地に建てる時の注意点は？ 】です。



〇親の土地を借りたことにして子どもが家を建てたら？

親の所有する土地に子どもが
家を建てると、条件によっては
みなし贈与になり、贈与税がかかります。

まずは、土地の使い方の違いから、
どんな場合に贈与になるのか
チェックしていきましょう。



〇使用貸借と賃貸借の違い

物の貸し借りを法律的にみると、
「使用貸借」と「賃貸借」に分かれます。

使用貸借とは↓↓↓

「このＤＶＤ、（ただで）ちょっと貸して」

賃貸借とは↓↓↓

「T〇〇TAYAでDVD借りよう。」

みなさん、もうお分かりいただけましたか？

二つの違いは、賃料（対価）があるかないかです。


地代も権利金も払わない「使用貸借」
の場合は贈与税はかかりませんが、
上記のお金を支払う「賃貸借」の場合は
贈与税が発生する場合があります。

のちのち相続する場合には
使用貸借にも結局贈与税がかかってくるのですが、
それぞれ注意するポイントをあげておきます。



〇使用貸借について

親の土地を子どもに時価よりも
安い金額で売ったら、みなし贈与になり
贈与税を支払わなければなりません。

全くの他人と取引するときと
同じような金額でないといけないのです。

では、子どもが親の土地に家を建てて、
権利金や地代を払わない場合は
どうなるでしょうか。

一般的に、親の土地に子どもが
家を建てる場合、権利金や地代を
要求する親は少ないでしょう。



しかし、他人の土地に家を建てようとした場合、
通常その土地の持ち主は
家を建てようとする人に
借地権設定の対価として、
権利金や地代を支払ってくれ、
というはずです。

（※借地権・・・借地権がついた土地（底地）は、
借地人が土地を占有し独占的に使用収益できる
安定的利益が中心となる法的側面があります。）

そうなると、権利金や地代を払わない子どもは、
本来支払うべき借地権相当額
（権利金や地代分）を親から贈与されている
（みなし贈与）と考えられるでしょうか。

権利金や地代も支払うことなく土地を
借りる場合を、土地の使用貸借といいますが、
この使用貸借による土地の使用では、
借地権相当額の贈与税が課税されることはありません。

つまり、みなし贈与にはなりません。



しかし、相続の時には借地権の評価額分、
相続税を多く払います。

この使用貸借されている土地は、
将来親から子供が相続するときに
相続税の対象となります。



〇地代を支払う場合

権利金は支払わないけれども、
付近の相場並みの地代は支払っている
場合はどうでしょうか。

生計を別にしている親子間では、
このようなケースもあるでしょう。

このように、通常の相場の地代を
支払った場合は、土地の賃貸借といいます。



通常、権利金などの一時金を
支払う慣行のある地域で、
権利金の支払いなしで
借地権の設定があった場合には、
その権利金相当額の贈与があったと
みなされます（みなし贈与）。

したがって、その払っていない権利金の
分だけ贈与税がかかるのです。

ただし、贈与税がかからないようにする
方法として、使用貸借のほかに次の二つがあります。



①子供が親に対して、付近の賃貸事例
（相場）並みの地代の他に、
通常の権利金を支払っていれば、
贈与税はかかりません。

②税法で規定だれた「相当の地代」を
支払う場合も借地権の贈与税課税はされません。

「相当の地代」とは、その土地の自用地としての
過去３年平均の相続税評価額に、
おおむね６％を乗じた金額となります。

わかりやすくいうと、通常の地代に
権利金込分をプラスした地代となり、
通常の地代より高い地代を支払う場合
ということです。



今回は、親の土地に家を建てる場合を
テーマにして、注意点をあげました。

みなさんの家づくりの参考になれば幸いです。
気になることがあれば、
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