失敗しない土地選びの秘訣②

先週今年度初雪を観測しましたね。
平年より13日遅い観測だったそうです。

これからいよいよ冬本番！
そして年末年始に向けて何かと忙しい師走。

今年は新型コロナウイルスなど
例年通りの行事や行動はできませんが、
体調にも十分に気を付けて、
免疫力を高めみんなで乗り越えて
新年を迎えたいですね！



さて、今回の【 失敗しない土地選びの秘訣② 】についてです。

失敗しない土地選びの秘訣ですが、
まず最初に、一戸建てに向く土地、
向かない土地について話しますね。

土地を探してる人は、土地だけが
欲しいわけじゃないはずです。

土地を買ったら、そこに家を建てる。
だから、建物を建てるのに向くかどうかは
大切な要素です。

チェックすべき点は、３つあります。


　　　
まずは、用途地域です。

実は、家を建てる人はこれを案外見落としてます。
でも、非常に大事なことなんで説明しますね。

用途地域というのは、住居、商業、
工業用など土地利用を決めたもので、
１２種類あります。

第一種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域

第二種住居地域

準住居地域

近隣商業地域

商業地域

準工業地域

工業地域

工業専用地域



これらの用途地域が指定されると、
それぞれの目的に応じて、建てられる
建物の種類や大きさに規制がかかってくるんです。

結論は、「第一種低層住居専用地域」が、
住宅用地としては一番理想です。

下ほど、住環境は悪くなります。
ですから、なるべく上の地域のほうが、
住むにはいいわけです。




例えば、
「第一種低層住居専用地域」
主に２階建て程度の戸建て住宅・
アパートが建っている地域です。

この地域では、建物の高さは
１０メートルまでと制限されています。

また、お隣の敷地から１メートル以上
あけて家を建てなくてはいけません。

ようするに、住環境を保全する地域に
なってるんですね。この地域には、
ホテルや百貨店や商業ビルなどは建てられません。

ですから、ある日突然、隣の空き地に
パチンコ屋ができたとか、マンションが
建って日当たりが悪くなったとか、
そういう心配はありません。

つまり、一戸建てに向く土地ですね。



もし将来、小さいけど何かお店をしたいと思ったとき、
店舗兼用住宅なら大丈夫な地域です。

ただ、物件が少ないので、探すのは
なかなか難しいのが現実です。

それと、用途地域以外の土地を、
俗に一般白地地域と呼んでいます。
市街化調整区域です。
ここも一般の住宅は建てられます。

だだ、どちらかというとこの地域は
規制がゆるやかです。危険物の貯蔵所、
大きな騒音がするような工場とか、
それからいわゆる風俗営業のような
施設以外は建てられます。

仮にこの地域に気に入った分譲地が
あったとしましょう。でも、そこは、
ファッションホテルを建てられる地域なんです（苦笑）。

ですから、住む場所としては、避けたほうが無難でしょうね。



さらに、避けておいた方がいい地域が
他にもあります。それは「環境保全地域」
と呼ばれる所です。

ここは、がけ崩れや土砂崩れの危険を
覚悟しなければいけません。ですから、
よほどこだわりがない限り止めたほうがいいでしょうね。

次は、地形です。

どんな土地でも家は建つんですが、
やはり地形も気をつけるべきです。
まず、一般の分譲地。

ここは、住宅用地として整備しているんで、
特に問題はありません。ただ、それでも
売れ残りの土地はちょっと注意が必要です。

例えば、盛土して造成した土地は、
地盤沈下などの問題があります。

また、土地の形が悪いと、設計や施行のときに
どうしても制約があります。いずれの場合も
建築時のコストアップにつながる場合があるんです。



土地の形で理想をいえば、間口１２メートル以上、
奥行きが１５メートル以上。それで、南か北に
道路があれば、一戸建てに向いた土地になります。

だた、このような土地は少ないので、
あくまで一つの目安として考えてくださいね。



あと、周りの土地をよくみてください。
特に、周りに広い土地や、遊休地などがある
場合は気をつけてくださいね。

例えば、そこにマンションが建ったり、
分譲地になったりする場合があるからです。

そうなると、急に住宅密集地になり
住環境が悪くなります。ですから、
周りの土地も考慮にいれてくださいね。




最後は、接面道路の幅員と方位です。

一番いいのは、南側に道路があって、
その道路幅が４メートル以上ある土地です。
南側道路だと、たとえ南に新しい家が
建っても日当たりや通風が確保できます。

ただ、全ての土地が南側道路と言うのは
現実的ではありません。そこで、４メートル以上の
道路幅のある道に土地が接していることが重要です。



次の話は、土地について勉強されてるなら、
知ってるかもしれませね。もし、道路幅が
４メートル未満の場合は、建築基準法で道路後退制限があります。

それは、道路の中心線から２メートルまで
後退して、家を建てなければいけません。
建物だけでなく、門塀などもだめなんです。

自分の土地なのに自由にできないなんて、
なんか損した気分ですね。ですから、道路幅が
４メートル以上の土地を優先してください。



それと、土地が道路に２メートル以上
接してないと建物を建てられません。
専門用語で「接道義務」と言います。

接道義務違反の土地は、不動産の広告に
「再建築不可」とか「建築不可」とか、
表示されてるので、注意してみてくださいね。

今日は難しい話でしたね。
では、また。

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