ローンと税金の話④　～事務手数料や保険料って？～

新しく作業場ができてから、
毎年作業場の天井に巣を作ってるツバメさん。

今年も帰ってきて先日鳴き声が・・・

今年も産まれてツバメさんたちは
子育て真っ最中！

成長を見守りたいと思います。

さて、今回は前回の続きで
「ローンと税金の話」で
事務手数料や保険料について。

【　事務手数料って何？　】


事務手数料は、住宅ローンの知識が
少ない方は見落としがちですが、
かなり重要な住宅ローンの比較検討ポイントです。

住宅ローンの手続きにかかるのが、
この事務手数料や住宅ローン代行手数料です。

金融機関ごとに大きな差があるので、
事前によく確認しましょう。

事務手数料には、契約時に
３万円～５万円程度を定額で払う一括支払い型と、
融資額の１～２％など、融資額に応じて
支払うものの２パターンがあります。

前者の場合はわかりやすいのですが、
注意したいのは後者の場合です。

【　高額な事務手数料に注意　】


たとえば、融資額２，０００万円、
事務手数料が融資額の2.1％なら、
事務手数料は４２万円と思いのほか高額になります。

融資額が３０００万円なら、６３万円の事務手数料です。

「金利の低さだけで選んでしまって、
　実際事務手数料をこんなに払うなら、
　ネット銀行の住宅ローンで事務手数料
　５万円のほうがよっぽど良かった」

なんて話はよくあります。

一部金融期間が取り扱う民間ローンの中には、
事務手数料を無料にしているところもあります。

また、フラット35は、取り扱いのある
金融機関によって手数料が異なります。

支払う事務手数料などを金利負担に
換算して融資金利と合計したものを
実質金利といいます。

住宅ローンは、単純に融資金利で
比較するのではなく、実質金利で
選ぶ必要があるでしょう。

事務手数料とは別に、住宅を購入する
不動産会社に住宅ローンの手続きを任せると、
住宅ローン代行手数料（住宅ローン斡旋料）
がかかることがあります。

住宅ローン代行手数料は、
不動産会社によって必ず請求されるとは限らず、
金額も会社によって差があります。

一般的には、10万円程度なのですが、
中には50万円といった法外な費用を
請求する悪質な不動産会社もあるようです。

費用は事前によく確認し、あまりに高額の
代行手数料を請求された場合は、
そうした業者からの購入を検討しなおすことも
考えましょう。

【　ネット銀行は事務手数料、大手都市銀行は保証料　】

また、諸費用を事務手数料だけで
選んでしまっても返済負担が大きくなってしまいます。

というのも、

・ネット銀行は、事務手数料という形で
5万円～融資額の2.1％という費用設定を
していますが、その分保証料は無料。

・大手都市銀行は、事務手数料は
3万円と定額ですが、保証料は金利を
0.2％上乗せで約50万円～150万円ほどの
費用負担になるからです。

特に保証料の負担は、金利0.2％上乗せと
一見、安そうに見えますが、
返済までにかかる費用が100万円を
超えることも多いため、注意が必要なのです。

諸費用だけを考えれば
ネット銀行の方がお得と言えます。

【　負担の大きいローン保証料　】


諸費用のなかでもっとも
負担の大きいローン保証料。

ローンを返済できなくなったときに備えて、
ローン保証会社に支払うお金が
ローン保証料です。

マイホーム購入時にかかる諸費用の中でも
特に大きな割合を占めます。

ローン保証料は、連帯保証人を立てずに
住宅ローンの申し込みをするときに、
ローン保証会社に支払う費用です。

ローン保証料の支払い方法には、
大きく分けて一括前払い型と
利息組み込み型の2つがあります。

一括前払い型は、ローン契約時に
保証料をまとめて支払う方法です。

【　保証料は金利の0.2%。ただし、100万円以上の費用負担に。】


利息組み込み型は、ローン保証料を
ローンの金利に組み込んで支払う方法で、
返済期間中、0．2％程度を金利に上乗せして払います。

利息組み込み型は、一時金がかからないのが
いいところですが、一括前払い型に比べて
総返済額が多くなってしまうのが難点です。

結果として、「金利の低い住宅ローンを選んだのに、
保証料が利息組み込み型で0.2％ということは、
保証料が無料のところの方が実質の金利は低くなっていた。」

ということも少なくありません。

借入額３０００万円で３５年間金利1パーセントで借入をした場合

・保証料無料の住宅ローンの場合　　総返済額35,567,998円

・保証料金利に0.2％の住宅ローンの場合　　総返済額36,754,487円

保証料のありなしで120万円も返済額が変わってくるのです。

【　ネット銀行の住宅ローンは保証料が無料の場合が多い。】　　


ローン保証料の金額は、金融機関がどこの
保証会社を利用しているかや、融資額、
返済年数、返済方式などによって変わります。

また、一部には保証料無料のローンもあります。

ネット銀行の場合は、保証料が無料の場合が
多いため、人気があります。

【　保証料を払ったからといって、
返済不能時に返済が免除されるわけではない。　】

万が一、ローンの返済ができなくなったときには、
ローン契約者に代わって、保証会社が残債を
支払ってくれます。

しかし、返済が免除されるわけではありません。

ローン保証会社は残債を一括返済した後、
ローン契約者のもとに資金を回収しにきます。

ここでお金が用意できなければ、
住宅を競売や任意売却など処分して、
返済を求められます。

つまり、ローン保証料は、
ローン契約者のためというよりは、
金融機関が資金回収のリスクを
負わないために支払っているもの。

その保証料をローン契約者が
負担しているというわけです。

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